De tout et de rien et vive la puff'

Crédit immobilier : la hausse à laquelle vous avez échappé…

09-12-11 à 17:23

La décision de la BCE de ramener à 1% son taux directeur a permis aux Français ayant besoin d’emprunter pour acheter un logement d’échapper à une hausse des taux que s’apprêtaient à appliquer les banques françaises.

(c) Sipa
Les acheteurs immobiliers peuvent dire « Merci! » à Super Mario. Car en décidant de ramener de 1,25 à 1% le taux directeur de la Banque Centrale Européenne, son président, Mario Draghi, leur permet d’échapper à la hausse de 0,1 à 0,2 point des taux de leurs prêts immobiliers.

L’annonce de la BCE a en effet décidé plusieurs banques à renoncer à une nouvelle hausse de taux (après celle de fin novembre), pourtant programmée pour la semaine prochaine. C’est donc une très bonne nouvelle pour les emprunteurs, qui vont pouvoir continuer à se financer dans de bonnes conditions, tout en profitant de la légère baisse des prix constatée depuis quelques mois dans la plupart des villes de France. Les taux auxquels ils vont pouvoir emprunter sont de 4,02 % et 4,26 % pour les prêts sur 15 ans et 20 ans, et de 4,44% et 4,84% sur 25 et 30 ans.

Une baisse d’autant plus légitime que l’OAT a baissé
Cette décision, quasi unanime, des banques de laisser inchangé leur taux, au lieu de le monter, est d’autant plus justifiée que l’OAT, l’obligation d’état française, a fortement baissé, après avoir connu une véritable flambée courant novembre, puisqu’elle est passée de 4,01% le 17 novembre dernier (son plus haut niveau depuis 18 mois) à 3,2% ces derniers jours. Or, pour prêter, les banques doivent se refinancer, c’est-à-dire emprunter, à la fois en ressources à court terme, corrélés au taux directeur de la BCE, et en ressources à long terme, corrélées aux taux de l’OAT…
« Leur situation s’est d’autant plus améliorée que les six principales banques centrales de la zone ont annoncé mettre en œuvre tous les moyens utiles pour assurer aux Etats des ressources financières suffisantes et abordables » ajoute Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI. Ce qui assure une ressource à la fois peu chère et abondante aux banques, qui pour prêter aux particuliers doivent d’abord emprunter cet argent auprès des institutions comme la BCE et les banques centrales.

Un répit qui risque de ne pas durer
Pour les emprunteurs, c’est une chance : ils y gagnent un répit. Jusqu’à quand ? Sans doute quelques semaines tout au plus, car, comme le souligne Hervé Hatt, directeur général du courtier en prêts meilleurtaux.com : « Compte tenu de la nécessité pour les banques de reconstituer leurs marges à l’approche de l’entrée en vigueur des règles prudentielles de Bâle III, nous croyons à une hausse progressive des taux début 2012 ».

Évolution des taux moyens depuis janvier 2011

Durée Janvier 2011 Juillet 2011 Novembre 2011 Décembre 2011
15 ans 3,56 % 4,06 % 4,00 % 4,02 %
20 ans 3,76 % 4,30 % 4,24 % 4,26 %
25 ans 3,92 % 4,44 % 4,37 % 4,44 %
30 ans 4,37% 4,84 % 4,80 % 4,84 %

La situation actuelle des marchés a cependant amené un changement important dans l’attitude des banques. Elles n’ont pas fermé le robinet du crédit, au contraire. Dans une économie qui croit de moins de 2% par an, une banque comme BPCE a par exemple accru les volumes de ses prêts de 5%. Mais elles prêtent avec davantage de prudence, en exigeant plus de garanties et, surtout en prêtant sur de moins longues périodes : une banque comme BNP Paribas a récemment révisé ses grilles pour baisser ses taux à 15 ans, mais augmenter ceux à 30 ans. Interrogée sur cette tendance, Sandrine Allonier, responsable des études économiques de meilleurtaux.com. souligne que cette attitude permet à la banque de diminuer son risque. « Prenez l’exemple d’un crédit de 200 000 € à 4,84 % sans apport.» explique Sandrine Allonier, « Au bout de 5 ans, l’emprunteur doit encore 199 728 € à la banque. Si entre temps, le bien a perdu de la valeur, on comprend pourquoi emprunter sur 30 ans peut être risqué… »

Evolution du capital restant dû selon les durées d’emprunt

Montant emprunté Durée du crédit Taux hors assurance Coût total du crédit Capital restant dû au bout de 5 ans
200 000 € 20 ans 4,26 % 97 488 € 164 660 €
200 000 € 25 ans 4,44 % 131 459 € 175 538 €
200 000 € 30 ans 4,84 % 179 501 € 183 236 €
218 000 € (110 %) 30 ans 4,84 % 195 657 € 199 728 €

Source : meilleurtaux.com

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